【失敗しない家探し】シリコンバレーの賃貸住宅事情

アメリカ×不動産

異国の地での家探しで失敗しないために、あらかじめ日本との違いや地域の事情をインプットしておくことは重要です。家賃を決める要素の違い、内覧時には何を重点的に見るべきか、エージェントに事前に聞いておくべきこととは何か。日本との違いも踏まえてまとめました。家探しの参考になれば幸いです。

家賃は何で決まるか?

「学区」が何より大事

アメリカの住宅の価値を考えるに当たって一番重要な要素は「学区」です。

Zillow(不動産の大手情報サイト。こちらで情報収集する場合が多い)を使って物件検索をすると、属する学校区と学校のスコアが掲載されています。

点数が高い学校区=良好な住宅地となっているケースが多く、その学区内の物件は家賃が高くなります。

お子様がいらっしゃる場合は、一番近い学校のスコアだけではなく、周辺の学校のスコアを調べておくことも重要です。なぜなら、必ずしも家から近い学校に通えるわけではないからです。

定員オーバーで少し遠い学校へ通うことになった際、学校のスコアが極端に下がらないように、広域エリアでみた場合に学校のスコアが安定しているか?という視点も必要です。

ちなみに日本の不動産情報サイトでは目立つ場所に掲載してある駅距離・築年といった要素はあまり家賃へ影響しません(後述)。

アメリカの学校の評判・学力レベルは、数字で全て可視化されています。

Great!SCHOOLS.orgというサイトで物件の住所または郵便番号(Zip)を入力すると、地図上に学校のスコアが表示され、学校の評判がわかります。

なぜこのスコアになっているのか(英語や数学のテストの点数・設備の充実度合い等)や、学校の基礎情報(人数、男女比、人種毎の割合、先生と生徒の比率)も全て把握することが可能です。

家賃は「空き状況」によって劇的変動

日本の家賃は、この駅距離・築年数だったら「これくらい」といった相場が決まっており、一年の中で劇的に金額が上下することはないです。

一方、シリコンバレーの家賃は日次で大きく金額が変動する物件もあります。

物件の「空き」が増えてきたら、急に募集家賃が10〜15%下がった!といったこともザラにあります。気になる物件だけど、家賃がネック・・・という場合は、一度家賃を見て諦めるのではなく、数日後に再度確認すると良いことがあるかしれません。

逆に、渡米前に物件の相場を確認していて数ヶ月後実際に家探しを開始したら、同じ物件なのに家賃が数ヶ月で2割も上がっていたといったこともあり得るマーケットです。

具体例でいうと、マウンテンビューの築2年のマンションが、5月中旬は2bedroomで$4,500だったのが、6月末には$5,500まで上がっていました。

部屋だけではなく、アメニティが充実しているか否かも大事

シリコンバレーの物件は、アメニティ(共用施設)が充実しています。日本だと超高層高級マンションにしか付かないような共用施設が、こちらのマンションには標準として備わっています。

例えば、プール・サウナ、ジム、会議室、バーベキュー広場などです。

日本のように気軽に「駅前のジムに行って、フラッと汗を流す」といったことができないので、何でも建物内に備えてある必要があるためなのかな?

日本では大事な「駅距離」と「築年数」の家賃への影響は?

その1:駅距離は全く考慮しません

シリコンバレーは完全な車社会なので、「駅距離」という概念はありません。

むしろ、カルトレイン(シリコンバレーとサンフランシスコをつなぐ列車。ほとんど乗ることはない。)の近くは騒音の観点から敬遠されます。

交通面では、駅距離よりも高速道路へのアクセスが大事になってきます。朝のラッシュ時の道路の混雑は結構問題で、昼間の2倍くらい時間がかかる場合もあるので、朝の時間帯(8時台)でグーグルマップでルート検索をしてみることをお勧めします。

その2:築古物件でも場所が良ければ家賃は維持されます

日本では、築30年を超える賃貸住宅の人気は極めて低いと言わざるを得ず、家賃もかなり低く設定されることが多いです。家賃を維持しているのは、青山や広尾といった立地の一部のヴィンテージマンションくらいでしょう。

かたや、シリコンバレーの物件では築50年でも、場所が良くて、管理が行き届いており、アメニティが充実していれば、家賃を高く保っている物件が多くあります。

内覧で確認すべきこととは?

私なりに、日本ではほとんど気にしなかったけれども、こちらで物件を内覧する際は気をつけておきたいポイントは2点です。

  1. 駐車場
1 駐車場が使いにくいと、本当にストレスフル

シリコンバレーは自転車に乗る感覚で自動車に乗ります。スーパー、学校・習い事の送り迎え、病院への通院、全て車が必要です。

そのため、駐車場の使い勝手が悪いと本当にストレスです。部屋から駐車場までの動線はどうか。加えて、駅前のスーパーで気軽に買い物するということがないので、Costco等で週末にまとめ買いを機会が増えますが、仮に駐車場から部屋までの距離があると、たくさんの荷物を運ぶのは大変です。

見通しが悪く狭い駐車場も、毎日使うとなると運転が得意ではない方にとっては、ストレスです。

電気自動車を買う可能性がある方は、充電スポットがあるかどうかも確認しておきましょう。

2 窓が必ず開くと思ったら大間違い

多くの日本人にとって換気は超重要事項ですが、こちらは空気が乾燥していて湿気がこもらないので、それほど換気について気にしていないようです。晴れた日には窓をいっぱい開けて部屋の空気を入れ替えたいところですが、オシャレなデザイナーズマンションの窓の中には、窓が途中までしか開かない、もしくは下の方しか開かない、といったものがありました。

内覧の時に窓まで詳しく見ることは、日本ではなかなかないと思いますが、入居後「あれ?これ開かない」といったことが起こると不幸ですので、窓についても注意を払うことをお勧めします。

そのほか、シャワーの水圧、共用部の管理は行き届いているか、付属の設備(電子レンジ・オーブン・冷蔵庫・ディスポーザー・洗濯機・乾燥機)、キッチンの使い勝手、換気扇の有無、冷房・暖房設備(冷房は付いていない物件も多い)といったことを確認すると良いですね。

内覧当日はバタバタするので、気になる物件・エリアが絞れてきたら、ぜひ近くの公園・スーパーに行ってみることをお勧めします

公園に行ってみたら雰囲気が何となく怖かった・・・、スーパーの客層がちょっと・・・といった肌感覚は、実際に自分で触れてみないとわからないです。比較的どこでも治安の良いシリコンバレーですが、そうは言っても日本と同じとは言い切れないので、自分の生活圏の確認が重要です。

ちなみに・・アメリカ人は日当たりを、さほど気にしない

アメリカの不動産情報サイトには、ほぼほぼ、方角の記載がありません。日本では南向き、東向きだったら賃料が少し上がるといったことがありますが、こちらはほぼ関係ありません。幹線道路沿いか否か、プールに面しているか、と言ったことの方が賃料に影響を与えます。

それほど家の中の日当たりを気にする必要はなく(北向きだから湿気が多いとかもない)、実際アメリカのリビングはかなり暗いです。物件によっては、天井に照明を取り付ける金具がない場合があって、そうなるとフロアライトのみで夜を過ごします。日本人にとっては、初めはかなり暗いと感じ戸惑います。

オーナーまたはエージェントに聞くべき質問とは?

後で「こんなはずじゃなかった」という要素を少しでも減らしておくため、以下の項目についても事前にオーナーまたはエージェントに確認しておくことをおすすめします。シリコンバレーの家賃はかなり割高なので、そちらの数字で頭がいっぱいになりがちですが、それ以外の付帯コストも意外とボディブローのように効いてくるので、きっちり確認しましょう。

  1. 駐車場の料金
  2. 光熱費の支払方法、平均支払額
  3. クチコミサイトで気になるクレーム
1 1台目は賃料込み、2台目は別途という物件が多い

駐車場代は、1台目は賃料に含まれていることが多いようですが、2台目以降の取り扱いは物件毎に異なります。2台目は別途$100〜といった物件や、2台目は適当に空いているところに止めておいて〜という緩いものまで、本当に物件毎に違います。

2 家賃以外に支払うものは?

私の物件の場合、電気・ガス・ネットは個人で支払い、水道はオーナーに支払う仕組みです。オーナーには、純粋な水道料金の他にゴミ収集、その他もろもろで毎月$200くらい請求されます。共益費のようなものですね。$200というと少なくない金額。事前に金額を確認しておくべきですね。

3 徹底的に悪いクチコミを読み込んで不安のタネを潰す

アメリカでは、ネット上のレビューを割と皆さん真剣に書いている印象です。私は悪いレビューの原因を読み込み、不安なところは、あらかじめエージェントに聞いて不安のタネを潰しました。

具体的には、「水道管から大規模な水漏れがあったのにしばらく放置されて本当にあり得ない!!!!!」という怒り狂ったクチコミがあったので、エージェントを通じてオーナーに以下のように問い合わせしました。

私

ここ1年で、水道管の水漏れが発生したことはありますか?

エージェント
エージェント

数年前に市が水道の水圧を上げた際に周りの水管が破裂した事があったようで、それ以来、その様な事がないようにアップグレードをしています。

上記のような回答を得て、水漏れ問題はひとまず大丈夫そうだと、今の物件に契約するに至りました。

そんなこんなで、今の家には満足しています。皆様も納得のいく家探しができますように、この記事が少しでも参考になれば幸いです。

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